Comme le vin et ses GFV,
La forêt, la valeur qui rassure

Assorties d’une fiscalité attrayante, les forêts peuvent constituer un placement de diversification pour les parti­culiers. Des plus-values sont possibles, mais les rendements sont faibles et cet investissement ne s’improvise pas.

La forêt, la valeur qui rassure

L’investissement forestier s’appréhende sous plusieurs facettes : détention d’un actif forestier pour l’agrément, diversification d’un patrimoine pour le long terme, valeur refuge, transmission d’un actif physique à ses successeurs, voire une combinaison de toutes ces raisons. Sauf à être un investisseur très averti, il ne faut pas s’y engager « la fleur au fusil ». Il est préférable de faire appel à un professionnel, car la forêt demande des connaissances techniques importantes.

Comment acheter  ?

L’épargnant peut acheter en direct des bois et forêts, du petit lopin jusqu’à des parcelles de plus de 100 hectares, au prix moyen de 3.930 euros l’hectare aujourd’hui. En France, 2,4 millions de particuliers détiennent une forêt de moins d’un hectare, et près d’1 million, des lots de 1 à 10 hectares.[…] Pour un achat conséquent, en général entre 300.000 euros à 10 millions d’euros, dans une logique de diversification et de transmission de son patrimoine, il est pertinent de s’adresser à une structure de conseil comme des banques privées, ainsi qu’à des conseillers en gestion de patrimoine indépendants.[…]

Dans tous les cas, pour déterminer la valeur du massif, il faut l’œil d’un expert forestier, apte à dresser un inventaire de son volume et de sa qualité. Il jugera en premier lieu le bon état du sol et du peuplement [population d’arbres], mais aussi du climat et de la pluviométrie dans la région concernée. Des éléments qui ont une incidence sur la commercialisation du bois seront aussi vérifiés comme les accès à la forêt avec la présence de chemins, de places de stockage suffisantes pour le bois et pour la circulation du camion de transport, ainsi que le sérieux et la proximité de la filière pour vendre le bois.  La forêt que l’on souhaite acheter ne doit pas être trop loin d’un site de transformation.

L’investissement forestier peut aussi être réalisé par l’achat de parts de groupements forestiers (GFF), qui sont des sociétés civiles immobilières régies par le code forestier. L’investisseur n’a alors plus le souci de la gestion administrative et technique de la forêt mais il n’en a pas non plus la jouissance. Ce placement permet aussi de limiter le risque, car le groupement investit dans des massifs forestiers diversifiés. Le ticket d’entrée, de 5.000 à plusieurs centaines de milliers d’euros, se situe en moyenne entre 10.000 et 15.000 euros.

Où acheter  ?

Il faut se renseigner sur la qualité forestière de la région dans laquelle on souhaite investir. « E n forêt, il faut distinguer, l’investissement de production, de l’agrément comme la chasse, explique Benoît Léchenault. Ces deux marchés répondent à des objectifs différents et peuvent connaître des prix parfois identiques et élevés. Pour un investissement forestier, dans une optique de production de bois de qualité, il est préférable de viser le quart Nord-Est de la France, par exemple, le Jura ou les Vosges; à l’inverse pour l’agrément, le Sud-Est de la France peut connaître des prix assez élevés en raison de la qualité de son climat. » Des régions offrent la double approche comme la Sologne et la Camargue.

Les valorisations des bois et forêts sont très variables selon les régions choisies. Schématiquement les forêts les moins chères se situent dans les endroits où les accès sont les plus difficiles comme le Massif Central et où les essences dominantes sont les résineux à l’instar du Sud-Ouest. La valeur du peuplement dans le Sud-Est de la France, où la garrigue est importante, est maigre. A l’inverse, les massifs forestiers les plus chers sont composés de feuillus. C’est le cas dans le Bassin parisien.

Le choix des espèces d’arbre est lié aussi à la stratégie d’investissement. Les résineux sont plus productifs et la durée de détention est en relatif plus courte (50 à 70 ans). Les feuillus (chênes, hêtres) nécessitent une approche patrimoniale de long terme (plus de 100 ans). Un mixte des deux peut être envisagé.

Quelles précautions faut-il prendre  ?

Il faut se méfier des vendeurs peu professionnels qui n’ont pas fait expertiser leurs biens avant de les mettre en vente et dont les prix sont farfelus. Les propositions d’achat et de vente sur Internet sont nombreuses. Attention de vérifier que la société a pignon sur rue et détient une réelle expertise dans un domaine pointu. Il est recommandé de s’entourer d’un professionnel pour éviter les aléas et être accompagné dans un placement qui soulève des questions à la fois financières, techniques et fiscales.

Est-ce rentable  ?

La rentabilité de l’investissement forestier est liée à l’évolution de la valeur du foncier, à la croissance et à l’amélioration du stock de bois dans le temps. Elle dépend aussi des revenus des ventes de bois et de revenus complémentaires comme les droits de chasse. Globalement, le rendement, tourne autour de 2 %. Si la forêt est bien gérée et les essences recherchés, il peut atteindre 3,5 %.

Les perspectives de plus-values sont de l’ordre de 3 % par an, selon les professionnels après l’accident de parcours de 2012 qui a vu les prix baisser. Mais il faut être patient. Ce placement s’inscrit dans une logique de diversification de patrimoine pour le très long terme. En moyenne, la durée de détention d’une forêt privée est de deux générations.

Quels sont les risques  ?

La plupart des propriétaires forestiers n’assurent pas leurs biens forestiers contre les risques climatiques. Une imprudence aux yeux de certains spécialistes car les pertes peuvent être très lourdes en cas de catastrophe naturelle.

La liquidité de cet investissement est faible. Toutefois, à l’heure actuelle et pour un bien de qualité, un propriétaire peut revendre facilement car le marché demeure actif. Ce placement reste liquide si le vendeur accepte de se mettre à un prix du marché.».

En raison de la volatilité des cours du bois et de la faible liquidité des forêts, il est recommandé de consacrer à la forêt un faible pourcentage de ses actifs, de 5 % à 10 %, au maximum.

Combien cela coûte-t-il  ?

Les parts de groupements forestiers font l’objet de droits fixes de 125 euros.

Quels avantages fiscaux ?

Côté IR…

L’achat d’une parcelle de forêt en direct, dans la limite de 25 hectares, ou de parts de groupement forestier ouvre droit à une réduction d’impôt sur le revenu (IR). La réduction d’impôt est égale à 18 % des sommes investies, dans la limite annuelle de 5.700 euros pour une personne célibataire et de 11.400 euros pour un couple marié ou pacsé. Attention, cette niche fiscale rentre dans le plafonnement des niches fiscales ( 10.000 € ) et est soumis à des conditions de détention.

Les travaux forestiers peuvent également, sous conditions, faire profiter d’une réduction d’IR de 18 % mais dans la limite de 6.250 euros pour un célibataire et 12.500 euros pour un couple, soit une réduction annuelle maximale de 1.125 euros (célibataire) et de 2.250 euros (couple).

Des réductions d’impôts supplémentaires sont accordées pour rémunération d’un contrat de gestion d’une surface inférieure à 25 hectares, pour dépenses dans les espaces naturels ayant le label de la Fondation du Patrimoine et pour les cotisations versées pour la prévention des incendies de forêts et pour une assurance contre le risque de tempête.

Côté ISF et transmission…

La fiscalité est particulièrement avantageuse pour les redevables de l’impôt sur la fortune (ISF). Les assujettis à l’ISF bénéficient ainsi d’un abattement de 75 % sur la valeur de la forêt sous certaines conditions.
De plus, les souscripteurs de parts de groupements forestiers, qui exploitent les biens figurant à leur actif, peuvent profiter du dispositif ISF-PME de la loi Tepa. Ce régime spécial leur permet de déduire la moitié du prix d’achat avec un plafond de 45.000 euros sous réserve notamment de conserver leurs parts au moins cinq ans.

En cas de succession, les héritiers ne paieront de droits de succession sur ces biens qu’après déduction des mêmes abattements que ceux de l’ISF et dans le respect des mêmes conditions de gestion durable.

Quant aux revenus forestiers perçus par le propriétaire de bois et forêts, ils sont imposés suivant leur origine, quel que soit le mode de détention en direct ou par l’intermédiaire d’une société. Les revenus du bois sont imposés forfaitairement comme des revenus agricoles (revenus fonciers). La location de chasse est taxée selon le régime des revenus fonciers. Enfin, en matière de plus-values, la vente en direct ou via un groupement forestier relève du régime des plus-values immobilières des particuliers, soit une exonération totale après 30 ans de détention.

Par Anne-Sophie Vion, Extrait de Les Echos du 05/07/2013